Wachstumsbremse Wohnraummangel

Panel: Wie Wohnungsmangel und Vergesellschaftung Wachstum und Wohlstand in Berlin gefährden. 

Text Sebastian Thomas | Head of Communications and Marketing

Der Wohnungsmangel entwickelt sich zunehmend zu einem Standortproblem für Berlin – mit wirtschaftlichen Folgen weit über die Hauptstadt hinaus. Darüber diskutierten Vertreterinnen und Vertreter aus Immobilienwirtschaft, Finanzwesen und Wissenschaft Anfang Mai in der Zentrale der Berlin Hyp in der Budapester Straße. Im Mittelpunkt standen die Folgen der angespannten Lage am Wohnungsmarkt, die Debatte um Vergesellschaftung und Enteignung sowie die Frage, wie der Wohnungsbau wieder beschleunigt werden kann.

Begrüßt wurden die Gäste von Sascha Klaus, CEO der Berlin Hyp, sowie VBKI-Geschäftsführerin Ute Weiland. Anette Weller, Co-Vorsitzende des VBKI-Immobilienausschusses, führte in das Thema ein. Sie betonte, der VBKI wolle zu einer Versachlichung der aufgeheizten Debatte beitragen. Die Aufgabe sei groß und könne nur im Schulterschluss aller demokratischen Kräfte bewältigt werden.

Wohnungsmangel als Risiko für Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit

Den inhaltlichen Auftakt übernahm Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Er zeichnete das Bild einer wirtschaftlich erfolgreichen, zugleich aber wohnungspolitisch überforderten Metropole. Berlin habe in den vergangenen Jahren wirtschaftlich stark aufgeholt: Das Bruttoinlandsprodukt sei in den vergangenen fünf Jahren jährlich um durchschnittlich 2,3 Prozent gewachsen, gleichzeitig seien die Erwerbstätigenzahlen deutlich gestiegen. Die steigenden Neuvertragsmieten seien deshalb auch Ausdruck der wirtschaftlichen Dynamik der Stadt.

Tatsächlich wächst Berlin seit Jahren deutlich schneller als der Wohnungsbestand. Zwischen 2011 und 2025 stieg die Einwohnerzahl von rund 3,3 auf fast 3,9 Millionen Menschen. Gleichzeitig blieb der Wohnungsneubau hinter dem Bedarf zurück. Nach Angaben des Berliner Senats fehlen inzwischen mehr als 100.000 Wohnungen in der Stadt.

Christian Schulz-Wulkow, ebenfalls Co-Vorsitzender des VBKI-Immobilienausschusses, griff diese Entwicklung in der anschließenden Diskussion auf. Das Bevölkerungswachstum um rund 500.000 Menschen entspreche in etwa der Größe von Leipzig oder Hannover. Gleichzeitig seien im gleichen Zeitraum nur rund 150.000 Wohnungen gebaut worden. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang präge inzwischen den gesamten Berliner Wohnungsmarkt.

Voigtländer machte deutlich, dass Berlin jährlich rund 30.000 neue Wohnungen benötige, um mit dem Wachstum der Stadt Schritt halten zu können. Tatsächlich werde diese Größenordnung seit Jahren deutlich verfehlt.

Warnung vor den Folgen der Vergesellschaftungsdebatte

Einen Schwerpunkt setzte die Diskussion auf die wirtschaftlichen Folgen der Debatte um Vergesellschaftung und Enteignung großer Wohnungsunternehmen. Voigtländer warnte eindringlich vor den Auswirkungen auf Investitionssicherheit und Vertrauen in den Wirtschaftsstandort Deutschland. Gemessen an der Tragweite der Diskussion werde das Thema bundespolitisch noch immer unterschätzt. Artikel 15 des Grundgesetzes sei ausdrücklich nicht auf den Wohnungsmarkt beschränkt. Internationale Investoren könnten deshalb grundsätzlich Zweifel an der Verlässlichkeit des deutschen Rechtsrahmens entwickeln.

Die Folgen wären aus seiner Sicht erheblich – und zwar für alle Bürgerinnen und Bürger: weniger Investitionen, sinkende Steuereinnahmen und langfristig auch der Verlust von Arbeitsplätzen. Berlin profitiere bislang stark davon, dass Deutschland international als verlässlicher Rechts- und Investitionsstandort gelte. Eine Umsetzung der Vergesellschaftungspläne würde dieses Vertrauen beschädigen. Bereits die Debatte selbst schade dem Standort.

Deutliche Worte fand auch Sascha Klaus. Eine Realisierung der Vergesellschaftungspläne wäre aus seiner Sicht „eine Vollkatastrophe für unseren Wirtschaftsstandort“. Berlin lebe in erheblichem Maße von Kapital aus dem In- und Ausland. Kapital brauche Verlässlichkeit – Unsicherheit hingegen erhöhe die Risikoprämien und verteuere Finanzierungen. Besonders kritisch sei, dass die Auswirkungen nicht auf Berlin begrenzt blieben. Sollte ein solcher Präzedenzfall geschaffen werden, stelle sich unmittelbar die Frage nach ähnlichen Entwicklungen in anderen deutschen Städten.

Rechtsanwalt Christian Schede ergänzte die juristische Perspektive. Der vorliegende Gesetzentwurf der Enteignungsinitiative sei aus seiner Sicht „gesichert verfassungswidrig“. Allerdings könne es zwei bis drei Jahre dauern, bis das Bundesverfassungsgericht abschließend entscheide. Für diesen Zeitraum müsse mit einer „Investitionseiszeit“ gerechnet werden – nicht nur in Berlin, sondern bundesweit.

Auch die Finanzierungsseite gerate dadurch unter Druck. Banken müssten ihre Risikobewertungen neu kalkulieren, Kreditvergaben könnten schwieriger werden. Im Ergebnis würden steigende Finanzierungskosten den Wohnungsbau zusätzlich erschweren.

Ein Markt mit geringer Bewegung

Mehrere Diskutanten verwiesen darauf, dass die öffentliche Debatte häufig ein verzerrtes Bild des Berliner Mietmarktes zeichne. Ingo Malter, Geschäftsführer der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft, erläuterte, dass die durchschnittliche Bestandsmiete seines Unternehmens derzeit bei 7,09 Euro pro Quadratmeter liege, Neuvermietungen bei knapp unter zehn Euro.

Die öffentliche Wahrnehmung werde jedoch vor allem von den deutlich höheren Angebotsmieten auf Plattformen wie ImmoScout geprägt. Gleichzeitig sei die Fluktuation auf dem Berliner Wohnungsmarkt massiv zurückgegangen. Während in den 1990er Jahren noch rund zwölf Prozent des Wohnungsbestandes jährlich den Mieter wechselten, liege die Quote heute nur noch bei etwa vier Prozent. Viele Haushalte hielten an günstigen Altverträgen fest, weil vergleichbarer Wohnraum auf dem Markt kaum noch bezahlbar sei.

Voigtländer sprach in diesem Zusammenhang von einem „Lock-in-Effekt“: Durch die starke Regulierung der Bestandsmieten sei die Differenz zwischen Alt- und Neuvertragsmieten erheblich gewachsen. Langjährige Mietverträge würden dadurch selbst zu einem wirtschaftlichen Vorteil, den viele Haushalte verständlicherweise nicht aufgeben wollten.

Kontrovers diskutiert wurde auch die Frage, wie „bezahlbares Wohnen“ eigentlich definiert werden sollte. Ingo Malter kritisierte den Begriff als „Verhunzung unserer Sprache“. Natürlich brauche es Wohnungen für Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf – das gehöre zur öffentlichen Daseinsvorsorge. Dies könne aber nicht Aufgabe des gesamten Wohnungsmarktes sein. Entscheidend sei vielmehr das Verhältnis zwischen Mietkosten und verfügbarem Einkommen.

Malter verwies in diesem Zusammenhang auf ein sogenanntes Leistbarkeitsversprechen der von ihm geführten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND. Demnach wird eine Mieterhöhung zurückgenommen, wenn die Nettokaltmiete anschließend mehr als 27 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Bemerkenswert sei allerdings, dass dieses Angebot kaum genutzt werde: Die Rücklaufquote liege bei unter einem Prozent.

Neubau bleibt der entscheidende Hebel

Große Einigkeit herrschte auf dem Podium darüber, dass die zentrale Lösung im Neubau liegt. Gleichzeitig wurde deutlich, wie schwierig wirtschaftliches Bauen unter den aktuellen Rahmenbedingungen geworden ist. Eva Weiß erklärte, dass bei heutigen Baukosten Neumieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter erforderlich seien, um Projekte rentabel realisieren zu können.

Auch Ingo Malter bestätigte diese Größenordnung für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Diese könnten Mieten teilweise noch durch Quersubventionierungen abfedern. Hinzu komme, dass das Land Berlin derzeit keine Dividenden aus den Unternehmen entnehme – ein wichtiger Faktor, um Mieten niedriger halten zu können.

Eva Weiß machte vor allem langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren für die schleppende Bautätigkeit verantwortlich. Nicht fehlendes Kapital sei das Problem, sondern die Dauer der Prozesse und der Umgang mit Zielkonflikten. Teilweise würden hunderte Wohnungen nicht realisiert, weil naturschutzrechtliche Fragen ungelöst blieben. „600 Wohnungen werden nicht gebaut, weil der Nistplatz eines Vogelpärchens betroffen ist“, sagte Weiß. Zudem werde „jedes zweite Bauvorhaben in Berlin durch den Fund von Zauneidechsen behindert“.

Christian Schulz-Wulkow verwies in diesem Zusammenhang auf das aktuelle VBKI-Impulspapier, das fordert, Baurecht künftig innerhalb von maximal zwei Jahren zu schaffen. Andere europäische Städte wie Warschau zeigten, dass deutlich schnellere Verfahren möglich seien.

Sascha Klaus betonte zugleich, dass ausreichend Kapital für Wohnungsbauinvestitionen vorhanden sei. Banken und Investoren sähen Wohnen weiterhin als attraktive Anlageklasse. Entscheidend sei deshalb, verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen.

Appell für eine neue Debatte über Wachstum und Bauen

Zum Abschluss der Diskussion plädierten die Teilnehmer für einen grundlegenden Perspektivwechsel in der Berliner Stadtentwicklungsdebatte. Voigtländer sprach von einer verbreiteten „Angst vor Veränderung“ in der Gesellschaft. Als Beispiel nannte er die Diskussion um das Tempelhofer Feld. Berlin müsse wieder stärker eine positive Erzählung von Wachstum, Neubau und Zukunft entwickeln. Als Vorbild könne Wien dienen – allerdings weniger wegen seiner Regulierungspolitik als vielmehr wegen seiner konsequenten Neubaupolitik.

Einigkeit bestand am Ende darüber, dass der Wohnungsmangel längst nicht mehr nur eine soziale Frage ist. Er entwickelt sich zunehmend zu einer zentralen Herausforderung für die wirtschaftliche Entwicklung Berlins – und damit auch für die Zukunftsfähigkeit des Standorts insgesamt.

Das im Text erwähnte Impulspapier des VBKI-Immobilienausschusses finden Sie hier.

Auch die aktuelle Ausgabe des VBKI SPIEGEL befasst sich schwerpunktmäßig mit dem Wohnungsmangel in Berlin – lesen Sie hier online.

Weitere Infos zum VBKI-Immobilienausschuss erhalten Sie hier.